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Un alivio para el consumidor a costa de los que no podrán disfrutarla.

Estamos ante una necesaria actualización de la ley hipotecaria española. Una actualización la cual protege y defiende más al hipotecado, mientras que compromete y exige más por parte de las entidades bancarias. Esta nueva ley hipotecaria posee diferentes aristas a destacar. También nos abre las puertas a una competencia entre aseguradoras y entidades bancarias para poder generar otro ahorro a la hora de obtener nuestra anhelada hipoteca. En definitiva, es asegurarse de obtener información clara y poder tener una sana competencia entre entidades, la cual termina beneficiando a los clientes. Quienes contraen una de las deudas más grandes de sus vidas. Comencemos a describir la nueva ley.

Rol del notario

Destacamos, en primer lugar, el nuevo rol del notario, al igual que los pasos a seguir antes de la firma de nuestro préstamo. Ahora contaremos con una visita previa al notario, el cual se asegurará que conozcamos las condiciones de la hipoteca que estamos por firmar. Luego de ello, tendremos un plazo obligatorio de 10 días para poder firmar la compra-venta. En este plazo podremos consultar y revisar con la entidad bancaria  cualquier punto de las condiciones pactadas. Esto nos permite estar seguros a la hora de volver a notaría para la firma de la misma, y así poder estar centrados en la compra de nuestra vivienda.

Seguro

Por otra parte también podremos elegir que seguro tener en nuestra nueva vivienda. Este punto nos ayudará a mejorar nuestras condiciones contratadas. Es verdad que la nueva ley hipotecaria prohíbe el empeoramiento de las condiciones hipotecarias establecidas ante un cambio de aseguradora de hogar o de un seguro de vida, pero no menciona nada de las bonificaciones por dichas contrataciones. Lo dicho, no nos empeoran las condiciones, pero sí las pueden mejorar en caso que adquiramos ciertos productos complementarios. No siempre será rentable, pero tienes otra etapa de negociación para favorecer las condiciones contratadas. Estos productos pueden ser renegociados anualmente si así lo deseamos.

Subrogaciones y novaciones sin coste

Otro punto destacable de esta nueva ley es que podremos hacer subrogaciones y novaciones sin coste alguno. Esto vuelve a proteger al cliente a la hora en que los bancos deban negociar entre ellos las condiciones para el traspaso de nuestra hipoteca sin que nos reclamen un euro. Mientras que no podrán cobrarte comisiones por realizar una actualización en tus condiciones contratadas previamente (Novación). También los bancos reducen a la mitad las comisiones por amortización anticipada en hipotecas de tipo fijo (un 2% los primeros 10 años y luego al 1,5%). En las hipotecas de tipo variable el cliente deberá elegir el tipo de amortización entre 3 o 5 años, donde la comisión serán del 0.25% o del 0.15% respectivamente.

Al fin podemos despedirnos de la cláusula suelo! Esto significa que nuestras hipotecas pueden verse favorecidas en caso de una caída del Euribor (el beneficio se aplica hasta que el Euribor llegue al punto 0%, nunca en casos negativos). Cuando se favorecen las condiciones hipotecarias, el Banco Central Europeo tiende a bajar, entre otras medidas, el valor del Euribor, por lo que las hipotecas que se vean afectadas por este factor, no será solamente en los casos en los cuales suba, sino también cuando este baje. 

Gastos AJD, Notaria y Registro

AJD, NOTARIA y REGISTRO son palabras que solían aparecer en las hipotecas, y por las cuales debíamos abonar sin entender muy bien por qué. Ya que algunos de ellos no parecían ser de nuestro interés. Si la hipoteca está o no inscrita, o el inscribir ante notario la hipoteca, o cualquier gasto relacionado a este tema, no es realmente del interés de quien adquiere dicha hipoteca. Sino que es interés de la entidad bancaria que esto se haga. Por lo que deberán asumir dichos gastos a partir de esta nueva ley. Un alivio sustancial para el bolsillo del consumidor. De hecho, hoy en día solo debemos hacernos cargo de la tasación de la vivienda que deseemos adquirir, y muchas entidades bancarias ya la incluyen dentro de sus paquetes, por lo que en este aspecto sí que encontraremos un gran avance a favor de los clientes.

Esta modificación tiene un punto muy “cruel”, que poca gente menciona. Se trata del decreto de no retroactividad sobre este crucial cambio. Es decir que los cientos de miles de personas que han solicitado hipotecas, y han tenido que abonar por estos actos y procesos,  que, como se ha mencionado, deben ser abonados por las entidades bancarias (sus reales  beneficiarios), no podrán reclamar ni un céntimo, a partir de la nueva ley hipotecaria. No diré más al respecto, ya que entraría en opiniones que quizá no vengan al caso. Lo que sí diré es que si se podría implementar. Países como Alemania, Francia o Portugal, ya lo contemplan dentro de su legislación. 

¿Y ahora qué?

Todo esto ha sido un gran y necesario avance, pero como todo en la vida, cada acción tiene su reacción. Y ésta fue el endurecimiento de los bancos a la hora de analizar un perfil para la aprobación de un nuevo préstamo hipotecario. Debido a todas estas exigencias,  los bancos han decidido tomarse muchos más recaudos a la hora de asegurar sus inversiones. Por lo que hay muchos perfiles laborales que se verán afectados para poder obtener una hipoteca. 

Cómo mínimo debe haber un contrato indefinido o algún tipo de aval en la operación. Por lo que los contratos temporales que se renuevan año tras año, al igual que cientos de tipos de contrataciones que son tan comunes en la España de hoy en día, no podrán, o tendrán ardua tarea a la hora de acceder a dichos préstamos. Esto da mucho que pensar. Es comprensible que un negocio intente asegurar al máximo su inversión, pero por contracara, algunos perfiles que antes podían ser tenidos en cuenta, pasan a ser descartados. Medida que no termina de ser negativa, ya que esta decisión es poner una “Vara” de seguridad para quien realmente logre  acceder a una hipoteca, sin que la misma pueda hacer peligrar su propia economía o incluso la familiar. 

Lo que falta en esta nueva ley hipotecaria

Por último me gustaría destacar un gran ausente en esta nueva ley. Seguimos sin hacer mención, y mucho menos acción, sobre las daciones de pago. Habiendo tenido en cuenta tantos aspectos de protección al cliente, han vuelto a obviar el tema y solamente se ha logrado una mera jurisprudencia, de la cual se podrán beneficiar unos pocos. No veo lógico que  entrando al año 2020, no exista un sistema eficiente, por el cual se lleve a cabo un proceso de entrega voluntaria de la vivienda y donde el hipotecado, o bien condone su deuda, o bien cancele la mayor parte posible. 

Esta nueva ley hipotecaria, ha sido un gran paso para el consumidor, pero donde aún se podrían mejorar muchas  más condiciones y tener en cuenta otras tantas, para el correcto uso del sistema hipotecario español y que ésta nueva ley comience a activar en su totalidad el potencial que la misma tiene. Cuando esto suceda, el mercado inmobiliario será ampliamente beneficiado ya que deberá aumentar la oferta, para cubrir una mayor demanda. Mientras tanto, se han mejorado las condiciones de algunos, a costa de otros, lo cual no termina de compensar dicho ajuste, a ojos de un mercado que comienza ofrecer mucho para unos pocos… 

Si tienes dudas, escríbenos un comentario aquí mismo.

Guido Rodríguez Porchetto. Asesor Inmobiliario