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Solicitud que debes rellenar para conseguir un microcrédito del ICO para pagar el alquiler

conseguir un microcrédito

Además de las moratorias para el pago de la renta de la vivienda habitual, de la prórroga de los contratos de arrendamiento y de las ayudas que pondrán en marcha las comunidades autónomas, el Ejecutivo ha dado luz verde a una línea de avales de hasta 1.200 millones de euros para el pago de la renta mensual, que estará gestionada por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y se canalizará a través de la banca.

Además de los requisitos para poder acceder a estos micropréstamos, el Gobierno ha publicado el modelo de solicitud que deben rellenar los interesados en estas ayudas, así como la documentación a entregar para acreditar su situación de vulnerabilidad.

Puedes descargar el modelo de solicitud [Haciendo Clic Aquí]

Los requisitos a cumplir

Según establece el BOE, podrán acceder a los préstamos avalados quienes cumplan todos estos requisitos:

a) Que el arrendatario o alguno de los miembros de la unidad familiar se encuentre afectado por una circunstancia que implique una reducción de ingresos, por pasar a estar en situación de desempleo, por estar afectado por un Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), por haber reducido su jornada por motivo de cuidados, por cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia o por otras circunstancias sobrevenidas vinculadas a la actividad laboral o empresarial que impliquen dicha reducción de ingresos como consecuencia de la expansión del covid-19.

b) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la ayuda, no alcance el límite de cinco veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).

c) Que la renta arrendaticia más los gastos y suministros básicos resulte superior o igual al 35%  de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario, referidos al periodo de un mes.

Y también detalla que:

– Para obtener estos préstamos no será exigible hallarse al corriente en el cumplimiento de las obligaciones tributarias o con la Seguridad Social ni del pago de obligaciones por reintegro de otras subvenciones.

– Se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda el arrendamiento, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

– En caso de ser varios los titulares de un mismo contrato de alquiler, será obligatorio que todos ellos formalicen como prestatarios un solo contrato de préstamo, del que responderán todos de forma solidaria.

– No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el covid-19, a los efectos de obtener ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España.

La documentación a entregar

Para acreditar los requisitos deberán presentarse ante la entidad de crédito los siguientes documentos, dependiendo del hecho alegado:

a) En caso de situación legal de desempleo, certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

c) Personas que habitan en la vivienda habitual: libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho, y certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos.

d) Titularidad de los bienes: Certificado catastral o nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

e) Declaración responsable del arrendatario relativa al cumplimiento de los requisitos establecidos, con mención expresa de que los ingresos de la unidad familiar son inferiores a 5 veces el IPREM en el mes anterior a la solicitud de la ayuda y de que la renta más los gastos y suministros básicos, correspondientes también al mes anterior a la solicitud del préstamo, resulta superior o igual al 3% de los ingresos netosde la unidad familiar, así como a las circunstancias sobrevenidas que suponen la reducción de ingresos. Esta declaración podrá sustituir la aportación de algunos de los documentos anteriores siempre que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del covid-19, que le impidan tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de tres meses para aportar dichos documentos a la entidad de crédito.

Cuál es el importe y las condiciones

La solicitud se podrá presentar hasta el 30 de octubre de 2020, aunque la normativa contempla una prórroga de dos meses adicionales (hasta final de año). 

El importe máximo es de seis mensualidades de hasta 900 euros al mes, lo que supone un montante total de 5.400 euros. Tal y como estaba previsto, el BOE confirma que «las seis mensualidades financiables podrán ser desde el 1 de abril de 2020 y no podrán ser posteriores a 6 meses a contar desde la firma del préstamo entre la entidad bancaria y el arrendatario ni posteriores al fin de vigencia del contrato de arrendamiento o sus prórrogas».

Los préstamos estarán sometidos a un tipo de interés máximo del 1,5% TAE. Además, como estaba previsto, el plazo para devolver el dinero es de seis años, prorrogables por otros cuatro ejercicios más (10 años en total), aunque se pueden realizar amortizaciones parciales o totales sobre el importe solicitado sin que el banco pueda aplicar comisiones por ello. 

Por otro lado, y a pesar de que la solicitud del crédito corre a cargo del inquilino, el importe se abonará directamente al propietario del inmueble. El abono se realizará con periodicidad mensual, salvo que se acuerde una periodicidad distinta, y, en su caso, con un pago inicial que comprenda las mensualidades devengadas y no pagadas desde el 1 de abril de 2020 hasta la firma del contrato de préstamo.

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La firma de una hipoteca durante el Coronavirus

hipoteca durante el Coronavirus

Las compraventas de viviendas y la formalización de hipotecas están entre las actividades afectadas por la crisis del coronavirus. Y es que, en plena cuarentena forzosa, se están retrasando todas aquellas firmas ante notario que no sean consideradas urgentes. 

En el caso de que el consumidor ya haya elegido con qué banco va a firmar el préstamo para financiar la compra de la casa y tenga la aprobación en firme por parte de la entidad, el último paso es sellar las operaciones ante notario. Es decir, es posible finalizar el proceso. 

El principal problema es que la ley hipotecaria que entró en vigor en junio del año pasado obliga al consumidor a acudir a la notaría de su elección para repasar las condiciones del contrato (por ejemplo, las fichas FEIN y FIAE) y resolver posibles dudas. Una ‘cita’ que debe ser presencial y en la que el notario debe firmar un acta para dejar constancia de que el futuro hipotecado entiende el contenido y las características del préstamo. Es necesario contar con el acta para poder firmar posteriormente la escritura de la hipoteca y cerrar la compra.

Y, en la situación actual, solo se están autorizando aquellas escrituras consideradas urgentes. Dicha circunstancia deberá alegarse a la notaría y, en caso de que sea apreciada la urgencia por el notario y se accediera a la firma, los clientes firmarán bajo su exclusiva responsabilidad, lo cual quedará reflejado en el texto de la escritura.

Esto quiere decir que, bajo petición del cliente, alegando esa urgencia y asumiendo la responsabilidad de la firma, se pueden formalizar operaciones. 

No obstante, también es importante conocer la situación particular del vendedor. Es posible que se trate de una persona mayor, que forme parte de un colectivo considerado de riesgo (por ejemplo, que tenga alguna enfermedad) o simplemente que se trate de una pareja con hijos y ambos no puedan salir a la vez de casa para firmar. En esos casos, lo lógico es que el vendedor quiera retrasar la firma.

En cualquier caso, y sobre todo quienes hayan firmado un contrato de arras y éste tenga una fecha de vencimiento cercana, la recomendación es no esperar demasiado. Para evitar sorpresas, se puede acordar ya con los vendedores una prórroga del vencimiento para tener más tiempo para formalizar la operación o intentar que el vendedor conceda un poder notarial a otra persona para que vaya a firmar en su nombre.

Si tienes dudas, te podemos asesorar gratuitamente, solo completar el formulario que aparece aquí y nos contactamos contigo, accede [Haciendo Click Aquí]

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Acceder a la moratoria hipotecaria por el coronavirus

El real decreto-ley que entró en vigor la semana pasada establece que para acceder a la moratoria hipotecaria por el coronavirus deben cumplirse cuatro supuestos de vulnerabilidad:

Vivienda habitual

En primer lugar, la moratoria está limitada a la hipoteca para la adquisición de la vivienda habitual, lo que deja fuera a autónomos o pequeños empresarios que hacen frente a una hipoteca con la que compraron, por ejemplo, el local en el que desarrollan su actividad.

Y tal y como está recogida la medida en el real decreto, la moratoria sería únicamente por el plazo de un mes, un periodo que se da por hecho que tendrá que ampliarse por la intensidad de esta crisis y la duración del estado de alarma.

Supuestos de vulnerabilidad

Para acceder a la moratoria, el primer requisito es que el hipotecado esté en paro o haya perdido más del 40% de sus ventas si es un autónomo o profesional, pero hará falta además cumplir con tres condiciones más.

El conjunto de ingresos de la familia no debería haber superado en el mes anterior los 1.600 euros, aunque esta cantidad se puede sobrepasar ligeramente en función del número de hijos que se tenga o si hay algún miembro mayor de 65 años o con una discapacidad.

Aún habiendo cumplido los dos requisitos anteriores, siguiendo la letra pequeña de la moratoria, la banca no podría conceder esta medida de gracia a sus clientes si la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos no alcanzan el 35% de los ingresos netos de la familia.

Y por último haber hecho que el esfuerzo que representa la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado al menos por 1,3. Desde las entidades ofrecen la máxima colaboración para estudiar cada caso y encontrar una solución para las familias golpeadas de lleno por esta nueva crisis.

Administración paralizada

Los bancos cuentan con oficinas que siguen abiertas al público, pero para evitar durante estos días desplazamientos, ofrecen a los clientes la atención remota para resolver dudas sobre la moratoria e incluso recogen en sus webs los formularios para pedirla. El problema puede aparece a la hora de recopilar la documentación que acredite los supuestos de vulnerabilidad en un momento en el que la Administración está prácticamente paralizada y no en todos los casos funcionan las gestiones electrónicas.

LISTA DE DOCUMENTOS:

  • Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
  • En caso de cese de actividad de un trabajador por cuenta propia, se precisa un certificado expedido por Hacienda o el órgano autonómico correspondiente, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
  • Número de personas que habitan la vivienda, con el libro de familia o un documento acreditativo de pareja de hecho; un certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, un trámite que muchas corporaciones no pueden hacer de forma telemática. Y en su caso, una declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

Aprobación del notario

Solicitada la moratoria y aprobada por la entidad, siempre que se hayan cumplido todos los requisitos y se cuente con toda la documentación, queda la intervención de un notario.

Es cierto que la mayoría de estos profesionales cuentan con medios telemáticos para dejar constancia de su trabajo, pero no se puede pasar por alto que desde la aprobación de la ley hipotecaria en 2019 para las cuestiones relacionadas con este tipo de préstamos se establece un mínimo de dos visitas. En caso de que se considere urgente su operación, deberá contactar por teléfono o por email con la notaría. Si la actuación requerida por el interesado fuera urgente, la prestación del servicio público notarial se debería realizar.

Superado todo esto, los bancos tienen 15 días para aplicar la moratoria e informar al Banco de España

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¿Qué es EURÍBOR? Diccionario Inmobiliario

qué es el euríbor

Seguramente, habrás oído hablar del euríbor, asociado principalmente al tema de las Hipotecas con plazos variables, y de su influencia en la cuota. Pero, ¿Sabes realmente qué es el euríbor? ¿Sabes cómo incide en nuestras hipotecas?  Te lo explicamos en nuestra sección de Diccionario Inmobiliario. 

¿Qué es el Euríbor?

Su sigla significa  Europe Interbank Offered Rate o Tipo europeo de oferta interbancaria en español. Es el tipo al que las entidades bancarias de la zona euro se compran y se venden entre sí el dinero. Se consolidó como la principal referencia que usan las entidades bancarias para calcular el tipo de interés que aplican a sus préstamos desde que se adoptara el euro como moneda única. 

La RAE opta por esta definición:

“Tipo de interés que se aplica a los préstamos en euros entre grandes bancos, y que se usa con frecuencia como referencia en los préstamos hipotecarios a tipos de interés variables.”

El diario Expansión lo define así:

“Es el tipo de interés aplicado a las operaciones entre bancos europeos, o lo que es lo mismo, es el tipo porcentual que paga un banco cuando presta dinero a otro, con la finalidad de garantizar, en definitiva, la solvencia del sistema.”

Ahora dejémonos de rollo y vamos al punto más importante ¿Cómo nos afecta?

¿Cómo me afecta a mí el Euríbor?

El euríbor nos afecta a la hora de firmar un crédito hipotecario. Hemos hablado, en otra ocasión de los tipos de interés variables y fijos para las hipotecas, este concepto entra acción con el interés variables.  Te lo detallamos:

En los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable (los más comunes) intervienen dos componentes:

  • Índice de referencia, el más común es el euríbor.
  • El diferencial, que es la parte fija que se suma al anterior.

Ejemplo: si en el momento de la firma del préstamo hipotecario el euríbor de referencia está al 3% y el diferencial es de un 1%, el interés que se aplica al préstamo será del 4%. Cuando se revise el interés (anualmente, cada seis meses…) si el euríbor baja al 2%, y tu diferencial es del 1% se aplicará al préstamo un interés del 3%.

En definitiva, el euríbor marca en gran parte los intereses que deberemos devolver a nuestra entidad bancaria por nuestra hipoteca. La revisión de la hipoteca anual se aplica por la entidad bancaria cada año variando según el valor del euribor del mes que toque revisión. El banco calculará la nueva cuota mensual con base en el último Euríbor publicado en el Banco de España en el BOE. Esta se aplicará cada año.

Las revisiones anuales se realizarán durante toda la vida del préstamo de una hipoteca de interés variable. Hasta que haya sido totalmente amortizada.

Aquí en este video de Idealista.com nos explica gráficamente este concepto:

Euríbor en negativo ¿me devolverá dinero mi banco?

¿Lo has soñado alguna vez? ¿Te has dejado llevar por la imaginación y has llegado a pensar en cómo sería si el banco tuviera que devolverte dinero por tu hipoteca o que la deuda que firmaste disminuya? Si ese día llega algún día, que lo dudamos, la ilusión surge cuando varios meses ​​consecutivos el marcador del Euribor muestra tasas negativas. 

Lamentamos romper esa ilusión. Pero el caso es que es imposible que banco devuelva dinero. ¿Por que? porque como hablamos más arriba, no es el único indicativo tenido en cuenta por los bancos. 

Los bancos cuando conceden una hipoteca a tipo de interés variable no solo la ligan al Euríbor sino que además le añaden un diferencial. Esto quiere decir que para calcular los intereses hay que hacerlo sumándole al Euríbor este porcentaje. De esta forma, con el índice en negativo lo que se haría en la práctica es restarlo. Por ejemplo, si el indicador cerrara en la misma cifra negativa que tocó el viernes (-0,002%) y la hipoteca tuviera un diferencial de 1% al final se le aplicaría un 0,998% para calcular los intereses que hay que pagar en las cuotas.

Si tienes dudas sobre todos estos temas, no dudes en pasar por nuestras oficinas, tenemos equipo especializado en financiación, hipotecas y todos estos temas que seguro te preocupan, si estas decido por una hipoteca de intereses variables. 

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Hipotecas mixtas – ¿Qué son y cuándo nos interesan?

Hipotecas Mixtas

Hablamos en varias ocasiones, en este blog, sobre los las diferentes opciones que existen en la contratación de las hipotecas. Hablamos de Hipotecas Variables, Hipotecas Fijas, y hoy queremos traer la última de las opciones: Hipotecas Mixtas. 

Antes que nada, como siempre decimos, para poder decidir que opción nos conviene debemos analizar muy bien cada situación financiera individual, para ello Grupos Zintex les brinda asesoramiento, sin compromiso. De todas formas es muy importante entender estos conceptos, y de estar forma decidir con más seguridad. 

Ahora si… Vamos ello. 

¿Qué es una hipoteca mixta?

Un préstamo hipotecario mixto es un tipo de hipoteca que combina el pago de una cuota mensual a tipo de interés fijo durante los primeros años del préstamo, y el resto de años hasta su vencimiento se aplicará un tipo de interés variable. Durante los años en los que el préstamo hipotecario esté pactado a un tipo de interés fijo, la cuota mensual a pagar será siempre la misma. Para el resto de tiempo se aplicará un tipo de interés compuesto por un diferencial fijo sumando a un índice de referencia (el más habitual es el euribor), por lo que las cuotas mensuales subirán o bajarán conforme se actualice el tipo de interés (normalmente cada seis meses).

Ejemplo: Una hipoteca de 150.000 euros a 30 años, con los primeros 10 años a tipo fijo al 2,25% y los 20 años restantes a tipo variable con un interés de euríbor más 1,25%.

¿Las hipotecas mixtas son una buena opción actualmente?

Actualmente las hipotecas mixtas tiene las siguiente desventajas principales:

  • No permiten beneficiarse del bajo euríbor: los primeros años de las hipotecas mixtas son a tipo fijo, lo que no nos permitirá aprovecharnos de la cotización negativa del euríbor para tener unas cuotas bajas. Además, nos expondrá a él dentro de unos años, cuando no se sabe cómo estará este índice de referencia.
  • No tienen la estabilidad de las hipotecas fijas: aunque los bancos vendan estos préstamos hipotecarios como una opción de tranquilidad, en realidad no es así al 100%, puesto que al cabo de unos años pasaremos a tener una hipoteca variable. Por tanto, no ofrecen la tranquilidad de pagar siempre la misma cuota como lo hacen las hipotecas a interés fijo.

En consecuencia, antes de decidirnos por un préstamo hipotecario a tipo mixto, deberíamos haber valorado tanto la oferta de las hipotecas variables como la de las de interés fijo.

¿A quién le puede interesar una hipoteca mixta?

Como comentamos, siempre hay situaciones particulares que pueden aparecer como perfecta para aplicar este tipo de interés variable. 

Por ejemplo: el de  una persona que tenga una buena capacidad de ahorro y pueda amortizar la hipoteca anticipadamente, recortando en todo lo posible el tiempo en el que se aplicaría el interés variable.

Y es que si, por ejemplo, pedimos una hipoteca mixta a 30 años con un fijo inicial de 15 años, durante ese plazo inicial tendremos un interés fijo más bajo que si pidiéramos una hipoteca fija a 30 años. A esto hay que sumarle que, al alargar el plazo, nuestra cuota será más baja que si pidiéramos una hipoteca fija a 15 años (porque el total del dinero se repartiría en muchos más años).

Es decir, conseguiríamos una cuota más asumible gracias a un interés fijo bajo. Esto, a su vez, nos permitiría ahorrar y amortizar más capital durante la primera mitad del plazo del préstamo hipotecario mixto. Así, el período a tipo variable sería más corto (o inexistente) y nos expondríamos menos tiempo al euríbor.

En conclusión, con una hipoteca mixta podrías disfrutar durante unos años de un interés fijo algo más bajo del que se te aplicaría si contrataras la hipoteca fija a 30 años. Sin embargo, pasado ese período se te aplicaría un interés variable, así que no son productos tan seguros como las hipotecas fijas. 

Imaginamos que te tomas la cabeza, diciendo ¡AYUDAAAAA! Nos te preocupes, te esperamos en nuestras oficinas de La Florida o las nuevas del Centro.

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Hipotecas fijas o variables. Diccionario Inmobiliario

hipotecas fijas o variables

Al solicitar financiación para una casa, muchos bancos te ofrecerán hasta tres modalidades de interés: variable, fijo o mixto. Por lo tanto, la pregunta es obligada: ¿Es mejor hipotecas fijas o variables?

Hoy en nuestra sección de diccionario inmobiliaria queremos definir efectivamente estos dos conceptos y darte los pro y los contra de las dos opciones. Sin embargo, lo primero que debemos tener claro para elegir una hipoteca a interés fijo o variable, es que no hay un modelo de financiación mejor, sino que dependerá de nuestro perfil y de nuestra tolerancia al riesgo.

Y es que aunque hace unos años las hipotecas fijas no eran tan atractivas, actualmente sus condiciones han mejorado considerablemente y sí son una alternativa real a las hipotecas variables.

Hipotecas Fijas: Ventajas

Está pensada para personas que no quieren riesgos y  que pueden asumir una cuota más alta pero que no quieren que cambie. Estas son sus principales ventajas:

1- Cuotas estables: Las cuotas mensuales son siempre iguales, por lo que podremos saber cuánto pagaremos mes a mes incluso desde antes de firmar nuestro contrato. Esto nos permite planificar y organizar nuestra vida económica, porque sabes con seguridad cuáles serán los gastos mensuales. 

2- Más seguras: Como siempre pagaremos lo mismo, las cuotas no serán más caras. 

3- Condiciones cada vez más asequibles: Actualmente podemos encontrar hipotecas fijas por debajo del 2% o incluso del 1,5% si optamos por plazos más cortos. Además, aunque el plazo medio suele ser de 25 años, muchos bancos lo alargan hasta los 30, por lo que conseguiremos cuotas más asumibles.


Hipotecas Fija: Desventajas

1- A corto plazo tienen mensualidades más elevadas: al tener, normalmente, plazos más cortos e intereses más altos, la cuota también suele ser más cara que la de una hipoteca variable, motivo por el que nuestro sueldo tiene que ser mayor para poder asumir las mensualidades sin poner en riesgo nuestra economía.

2- Penaliza más el cambio: Estas hipotecas a veces incluyen una comisión por amortización anticipada que puede costar hasta el 2% de la cantidad devuelta (1,5% si se produce el reembolso pasados los primeros diez años del plazo). Eso sí, cabe señalar que esta compensación sólo se puede aplicar si el banco demuestra que con nuestra operación tiene una pérdida financiera respecto a lo que había calculado ganar.

3- Mayor comisión de apertura: En líneas generales, las hipotecas a interés fijo tienen una comisión de apertura más cara que las variables.

Hipotecas Variables Ventajas

Para aquellos que buscan una cuota más baja, en gran parte, son las que las han hecho mayoritarias históricamente en el mercado español:

1- A corto plazo son más económicas: Estos productos tienen intereses más bajos actualmente, ya que el índice de referencia que tienen la mayoría, el euríbor, está en negativo. Además, algunos bancos ofrecen diferenciales muy bajos (por debajo del 1%) y plazos largos que hacen que la cuota mensual sea asequible.

El euríbor4 es un índice de referencia publicado diariamente que indica el tipo de interés promedio al que un gran número de bancos europeos dicen concederse préstamos a corto plazo entre ellos para prestárselo a terceros , particulares y empresas. Es un tipo de interés del mercado interbancario del euro.

2- Los plazos de amortización suelen ser más largos: Aunque la mayoría de los bancos conceden plazos de 30 años para una primera vivienda y de 20 para una segunda, en el mercado actual es posible encontrar hipotecas a tipo variable con plazos de hasta 40 años. Eso sí, aunque alargando el plazo conseguiremos cuotas más bajas, a la larga pagaremos más intereses.

3- En general, tienen menos comisiones: También cabe destacar que existen varios bancos que ofrecen esta clase de hipotecas sin ningún tipo de comisiones, especialmente los que operan exclusivamente online.

Hipotecas Variables: Desventajas

1- Las cuotas son inestables: Dado que una parte del interés depende de un índice de referencia externo (suele ser el euríbor), la cuota variará en cada revisión, es decir cada seis o doce meses normalmente. De este modo, lo que paguemos dependerá de las fluctuaciones de un índice sobre el que no tenemos ningún control y que podría provocar que nuestra hipoteca se encareciera mucho, como ya pasó durante la crisis.

2- Peligro de que sean más caras a largo plazo: Como decíamos, si el euríbor subiera mucho en el futuro, las cuotas de estas hipotecas se encarecerían notablemente. 
3- Mensualidades más altas el primer año: La inmensa mayoría de estas hipotecas tienen un tipo fijo inicial más alto, es decir, un interés constante que se aplica durante los primeros 12 o 24 meses. Pasado ese tiempo, el interés sí pasa a estar ligado al euríbor.

Entonces, ¿es mejor hipotecas fijas o variable?

Como vemos, elegir entre una hipoteca variable o fija no es nada fácil, sobre todo ahora que el euríbor vuelve a subir y que los préstamos hipotecarios fijos están más baratos que nunca. 

El plazo máximo tampoco será determinante, ya que actualmente es fácil encontrar una hipoteca fija o variable a 30 años, aunque si queremos alargarlo más, deberemos ligarnos al euríbor.

Así pues, la decisión es personal, pero siempre debemos tener en cuenta nuestros ingresos y la cuota que pagaremos, buscar un equilibrio entre la mensualidad y el plazo y ver si podríamos asumir una posible subida del índice de referencia si finalmente optamos por la variable.

El mercado también nos da la opción de firmar una hipoteca mixta, que es un producto con un interés fijo al principio y variable al final. Te contamos sobre esta opción en el próximo diccionario inmobiliario. 

Si tienes dudas, sobre este tipo de hipotecas fijas o variables y quieres que te guiemos en esta gran decisión, no duden en contactar con nosotros. 

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6 claves, que debes saber, sobre la Nueva Ley Hipotecaria

nueva ley hipotecaria

Un alivio para el consumidor a costa de los que no podrán disfrutarla.

Estamos ante una necesaria actualización de la ley hipotecaria española. Una actualización la cual protege y defiende más al hipotecado, mientras que compromete y exige más por parte de las entidades bancarias. Esta nueva ley hipotecaria posee diferentes aristas a destacar. También nos abre las puertas a una competencia entre aseguradoras y entidades bancarias para poder generar otro ahorro a la hora de obtener nuestra anhelada hipoteca. En definitiva, es asegurarse de obtener información clara y poder tener una sana competencia entre entidades, la cual termina beneficiando a los clientes. Quienes contraen una de las deudas más grandes de sus vidas. Comencemos a describir la nueva ley.

Rol del notario

Destacamos, en primer lugar, el nuevo rol del notario, al igual que los pasos a seguir antes de la firma de nuestro préstamo. Ahora contaremos con una visita previa al notario, el cual se asegurará que conozcamos las condiciones de la hipoteca que estamos por firmar. Luego de ello, tendremos un plazo obligatorio de 10 días para poder firmar la compra-venta. En este plazo podremos consultar y revisar con la entidad bancaria  cualquier punto de las condiciones pactadas. Esto nos permite estar seguros a la hora de volver a notaría para la firma de la misma, y así poder estar centrados en la compra de nuestra vivienda.

Seguro

Por otra parte también podremos elegir que seguro tener en nuestra nueva vivienda. Este punto nos ayudará a mejorar nuestras condiciones contratadas. Es verdad que la nueva ley hipotecaria prohíbe el empeoramiento de las condiciones hipotecarias establecidas ante un cambio de aseguradora de hogar o de un seguro de vida, pero no menciona nada de las bonificaciones por dichas contrataciones. Lo dicho, no nos empeoran las condiciones, pero sí las pueden mejorar en caso que adquiramos ciertos productos complementarios. No siempre será rentable, pero tienes otra etapa de negociación para favorecer las condiciones contratadas. Estos productos pueden ser renegociados anualmente si así lo deseamos.

Subrogaciones y novaciones sin coste

Otro punto destacable de esta nueva ley es que podremos hacer subrogaciones y novaciones sin coste alguno. Esto vuelve a proteger al cliente a la hora en que los bancos deban negociar entre ellos las condiciones para el traspaso de nuestra hipoteca sin que nos reclamen un euro. Mientras que no podrán cobrarte comisiones por realizar una actualización en tus condiciones contratadas previamente (Novación). También los bancos reducen a la mitad las comisiones por amortización anticipada en hipotecas de tipo fijo (un 2% los primeros 10 años y luego al 1,5%). En las hipotecas de tipo variable el cliente deberá elegir el tipo de amortización entre 3 o 5 años, donde la comisión serán del 0.25% o del 0.15% respectivamente.

Al fin podemos despedirnos de la cláusula suelo! Esto significa que nuestras hipotecas pueden verse favorecidas en caso de una caída del Euribor (el beneficio se aplica hasta que el Euribor llegue al punto 0%, nunca en casos negativos). Cuando se favorecen las condiciones hipotecarias, el Banco Central Europeo tiende a bajar, entre otras medidas, el valor del Euribor, por lo que las hipotecas que se vean afectadas por este factor, no será solamente en los casos en los cuales suba, sino también cuando este baje. 

Gastos AJD, Notaria y Registro

AJD, NOTARIA y REGISTRO son palabras que solían aparecer en las hipotecas, y por las cuales debíamos abonar sin entender muy bien por qué. Ya que algunos de ellos no parecían ser de nuestro interés. Si la hipoteca está o no inscrita, o el inscribir ante notario la hipoteca, o cualquier gasto relacionado a este tema, no es realmente del interés de quien adquiere dicha hipoteca. Sino que es interés de la entidad bancaria que esto se haga. Por lo que deberán asumir dichos gastos a partir de esta nueva ley. Un alivio sustancial para el bolsillo del consumidor. De hecho, hoy en día solo debemos hacernos cargo de la tasación de la vivienda que deseemos adquirir, y muchas entidades bancarias ya la incluyen dentro de sus paquetes, por lo que en este aspecto sí que encontraremos un gran avance a favor de los clientes.

Esta modificación tiene un punto muy “cruel”, que poca gente menciona. Se trata del decreto de no retroactividad sobre este crucial cambio. Es decir que los cientos de miles de personas que han solicitado hipotecas, y han tenido que abonar por estos actos y procesos,  que, como se ha mencionado, deben ser abonados por las entidades bancarias (sus reales  beneficiarios), no podrán reclamar ni un céntimo, a partir de la nueva ley hipotecaria. No diré más al respecto, ya que entraría en opiniones que quizá no vengan al caso. Lo que sí diré es que si se podría implementar. Países como Alemania, Francia o Portugal, ya lo contemplan dentro de su legislación. 

¿Y ahora qué?

Todo esto ha sido un gran y necesario avance, pero como todo en la vida, cada acción tiene su reacción. Y ésta fue el endurecimiento de los bancos a la hora de analizar un perfil para la aprobación de un nuevo préstamo hipotecario. Debido a todas estas exigencias,  los bancos han decidido tomarse muchos más recaudos a la hora de asegurar sus inversiones. Por lo que hay muchos perfiles laborales que se verán afectados para poder obtener una hipoteca. 

Cómo mínimo debe haber un contrato indefinido o algún tipo de aval en la operación. Por lo que los contratos temporales que se renuevan año tras año, al igual que cientos de tipos de contrataciones que son tan comunes en la España de hoy en día, no podrán, o tendrán ardua tarea a la hora de acceder a dichos préstamos. Esto da mucho que pensar. Es comprensible que un negocio intente asegurar al máximo su inversión, pero por contracara, algunos perfiles que antes podían ser tenidos en cuenta, pasan a ser descartados. Medida que no termina de ser negativa, ya que esta decisión es poner una “Vara” de seguridad para quien realmente logre  acceder a una hipoteca, sin que la misma pueda hacer peligrar su propia economía o incluso la familiar. 

Lo que falta en esta nueva ley hipotecaria

Por último me gustaría destacar un gran ausente en esta nueva ley. Seguimos sin hacer mención, y mucho menos acción, sobre las daciones de pago. Habiendo tenido en cuenta tantos aspectos de protección al cliente, han vuelto a obviar el tema y solamente se ha logrado una mera jurisprudencia, de la cual se podrán beneficiar unos pocos. No veo lógico que  entrando al año 2020, no exista un sistema eficiente, por el cual se lleve a cabo un proceso de entrega voluntaria de la vivienda y donde el hipotecado, o bien condone su deuda, o bien cancele la mayor parte posible. 

Esta nueva ley hipotecaria, ha sido un gran paso para el consumidor, pero donde aún se podrían mejorar muchas  más condiciones y tener en cuenta otras tantas, para el correcto uso del sistema hipotecario español y que ésta nueva ley comience a activar en su totalidad el potencial que la misma tiene. Cuando esto suceda, el mercado inmobiliario será ampliamente beneficiado ya que deberá aumentar la oferta, para cubrir una mayor demanda. Mientras tanto, se han mejorado las condiciones de algunos, a costa de otros, lo cual no termina de compensar dicho ajuste, a ojos de un mercado que comienza ofrecer mucho para unos pocos… 

Si tienes dudas, escríbenos un comentario aquí mismo.

Guido Rodríguez Porchetto. Asesor Inmobiliario

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