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Además de las moratorias para el pago de la renta de la vivienda habitual, de la prórroga de los contratos de arrendamiento y de las ayudas que pondrán en marcha las comunidades autónomas, el Ejecutivo ha dado luz verde a una línea de avales de hasta 1.200 millones de euros para el pago de la renta mensual, que estará gestionada por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y se canalizará a través de la banca.

Además de los requisitos para poder acceder a estos micropréstamos, el Gobierno ha publicado el modelo de solicitud que deben rellenar los interesados en estas ayudas, así como la documentación a entregar para acreditar su situación de vulnerabilidad.

Puedes descargar el modelo de solicitud [Haciendo Clic Aquí]

Los requisitos a cumplir

Según establece el BOE, podrán acceder a los préstamos avalados quienes cumplan todos estos requisitos:

a) Que el arrendatario o alguno de los miembros de la unidad familiar se encuentre afectado por una circunstancia que implique una reducción de ingresos, por pasar a estar en situación de desempleo, por estar afectado por un Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), por haber reducido su jornada por motivo de cuidados, por cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia o por otras circunstancias sobrevenidas vinculadas a la actividad laboral o empresarial que impliquen dicha reducción de ingresos como consecuencia de la expansión del covid-19.

b) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la ayuda, no alcance el límite de cinco veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).

c) Que la renta arrendaticia más los gastos y suministros básicos resulte superior o igual al 35%  de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario, referidos al periodo de un mes.

Y también detalla que:

– Para obtener estos préstamos no será exigible hallarse al corriente en el cumplimiento de las obligaciones tributarias o con la Seguridad Social ni del pago de obligaciones por reintegro de otras subvenciones.

– Se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda el arrendamiento, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

– En caso de ser varios los titulares de un mismo contrato de alquiler, será obligatorio que todos ellos formalicen como prestatarios un solo contrato de préstamo, del que responderán todos de forma solidaria.

– No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el covid-19, a los efectos de obtener ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España.

La documentación a entregar

Para acreditar los requisitos deberán presentarse ante la entidad de crédito los siguientes documentos, dependiendo del hecho alegado:

a) En caso de situación legal de desempleo, certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

c) Personas que habitan en la vivienda habitual: libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho, y certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos.

d) Titularidad de los bienes: Certificado catastral o nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

e) Declaración responsable del arrendatario relativa al cumplimiento de los requisitos establecidos, con mención expresa de que los ingresos de la unidad familiar son inferiores a 5 veces el IPREM en el mes anterior a la solicitud de la ayuda y de que la renta más los gastos y suministros básicos, correspondientes también al mes anterior a la solicitud del préstamo, resulta superior o igual al 3% de los ingresos netosde la unidad familiar, así como a las circunstancias sobrevenidas que suponen la reducción de ingresos. Esta declaración podrá sustituir la aportación de algunos de los documentos anteriores siempre que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del covid-19, que le impidan tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de tres meses para aportar dichos documentos a la entidad de crédito.

Cuál es el importe y las condiciones

La solicitud se podrá presentar hasta el 30 de octubre de 2020, aunque la normativa contempla una prórroga de dos meses adicionales (hasta final de año). 

El importe máximo es de seis mensualidades de hasta 900 euros al mes, lo que supone un montante total de 5.400 euros. Tal y como estaba previsto, el BOE confirma que «las seis mensualidades financiables podrán ser desde el 1 de abril de 2020 y no podrán ser posteriores a 6 meses a contar desde la firma del préstamo entre la entidad bancaria y el arrendatario ni posteriores al fin de vigencia del contrato de arrendamiento o sus prórrogas».

Los préstamos estarán sometidos a un tipo de interés máximo del 1,5% TAE. Además, como estaba previsto, el plazo para devolver el dinero es de seis años, prorrogables por otros cuatro ejercicios más (10 años en total), aunque se pueden realizar amortizaciones parciales o totales sobre el importe solicitado sin que el banco pueda aplicar comisiones por ello. 

Por otro lado, y a pesar de que la solicitud del crédito corre a cargo del inquilino, el importe se abonará directamente al propietario del inmueble. El abono se realizará con periodicidad mensual, salvo que se acuerde una periodicidad distinta, y, en su caso, con un pago inicial que comprenda las mensualidades devengadas y no pagadas desde el 1 de abril de 2020 hasta la firma del contrato de préstamo.

Las compraventas de viviendas y la formalización de hipotecas están entre las actividades afectadas por la crisis del coronavirus. Y es que, en plena cuarentena forzosa, se están retrasando todas aquellas firmas ante notario que no sean consideradas urgentes. 

En el caso de que el consumidor ya haya elegido con qué banco va a firmar el préstamo para financiar la compra de la casa y tenga la aprobación en firme por parte de la entidad, el último paso es sellar las operaciones ante notario. Es decir, es posible finalizar el proceso. 

El principal problema es que la ley hipotecaria que entró en vigor en junio del año pasado obliga al consumidor a acudir a la notaría de su elección para repasar las condiciones del contrato (por ejemplo, las fichas FEIN y FIAE) y resolver posibles dudas. Una ‘cita’ que debe ser presencial y en la que el notario debe firmar un acta para dejar constancia de que el futuro hipotecado entiende el contenido y las características del préstamo. Es necesario contar con el acta para poder firmar posteriormente la escritura de la hipoteca y cerrar la compra.

Y, en la situación actual, solo se están autorizando aquellas escrituras consideradas urgentes. Dicha circunstancia deberá alegarse a la notaría y, en caso de que sea apreciada la urgencia por el notario y se accediera a la firma, los clientes firmarán bajo su exclusiva responsabilidad, lo cual quedará reflejado en el texto de la escritura.

Esto quiere decir que, bajo petición del cliente, alegando esa urgencia y asumiendo la responsabilidad de la firma, se pueden formalizar operaciones. 

No obstante, también es importante conocer la situación particular del vendedor. Es posible que se trate de una persona mayor, que forme parte de un colectivo considerado de riesgo (por ejemplo, que tenga alguna enfermedad) o simplemente que se trate de una pareja con hijos y ambos no puedan salir a la vez de casa para firmar. En esos casos, lo lógico es que el vendedor quiera retrasar la firma.

En cualquier caso, y sobre todo quienes hayan firmado un contrato de arras y éste tenga una fecha de vencimiento cercana, la recomendación es no esperar demasiado. Para evitar sorpresas, se puede acordar ya con los vendedores una prórroga del vencimiento para tener más tiempo para formalizar la operación o intentar que el vendedor conceda un poder notarial a otra persona para que vaya a firmar en su nombre.

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El real decreto-ley que entró en vigor la semana pasada establece que para acceder a la moratoria hipotecaria por el coronavirus deben cumplirse cuatro supuestos de vulnerabilidad:

Vivienda habitual

En primer lugar, la moratoria está limitada a la hipoteca para la adquisición de la vivienda habitual, lo que deja fuera a autónomos o pequeños empresarios que hacen frente a una hipoteca con la que compraron, por ejemplo, el local en el que desarrollan su actividad.

Y tal y como está recogida la medida en el real decreto, la moratoria sería únicamente por el plazo de un mes, un periodo que se da por hecho que tendrá que ampliarse por la intensidad de esta crisis y la duración del estado de alarma.

Supuestos de vulnerabilidad

Para acceder a la moratoria, el primer requisito es que el hipotecado esté en paro o haya perdido más del 40% de sus ventas si es un autónomo o profesional, pero hará falta además cumplir con tres condiciones más.

El conjunto de ingresos de la familia no debería haber superado en el mes anterior los 1.600 euros, aunque esta cantidad se puede sobrepasar ligeramente en función del número de hijos que se tenga o si hay algún miembro mayor de 65 años o con una discapacidad.

Aún habiendo cumplido los dos requisitos anteriores, siguiendo la letra pequeña de la moratoria, la banca no podría conceder esta medida de gracia a sus clientes si la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos no alcanzan el 35% de los ingresos netos de la familia.

Y por último haber hecho que el esfuerzo que representa la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado al menos por 1,3. Desde las entidades ofrecen la máxima colaboración para estudiar cada caso y encontrar una solución para las familias golpeadas de lleno por esta nueva crisis.

Administración paralizada

Los bancos cuentan con oficinas que siguen abiertas al público, pero para evitar durante estos días desplazamientos, ofrecen a los clientes la atención remota para resolver dudas sobre la moratoria e incluso recogen en sus webs los formularios para pedirla. El problema puede aparece a la hora de recopilar la documentación que acredite los supuestos de vulnerabilidad en un momento en el que la Administración está prácticamente paralizada y no en todos los casos funcionan las gestiones electrónicas.

LISTA DE DOCUMENTOS:

• Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

• En caso de cese de actividad de un trabajador por cuenta propia, se precisa un certificado expedido por Hacienda o el órgano autonómico correspondiente, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

• Número de personas que habitan la vivienda, con el libro de familia o un documento acreditativo de pareja de hecho; un certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, un trámite que muchas corporaciones no pueden hacer de forma telemática. Y en su caso, una declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

• Asimismo, para demostrar la titularidad de los bienes, hay que aportar una nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar, así como las escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria. El registro de la propiedad ha anunciado que tramitarán electrónicamente las notas de índice de propiedades para agilizar la solicitud de moratorias hipotecarias por el Covid-19

Aprobación del notario

Solicitada la moratoria y aprobada por la entidad, siempre que se hayan cumplido todos los requisitos y se cuente con toda la documentación, queda la intervención de un notario.

Es cierto que la mayoría de estos profesionales cuentan con medios telemáticos para dejar constancia de su trabajo, pero no se puede pasar por alto que desde la aprobación de la ley hipotecaria en 2019 para las cuestiones relacionadas con este tipo de préstamos se establece un mínimo de dos visitas. En caso de que se considere urgente su operación, deberá contactar por teléfono o por email con la notaría. Si la actuación requerida por el interesado fuera urgente, la prestación del servicio público notarial se debería realizar.

Superado todo esto, los bancos tienen 15 días para aplicar la moratoria e informar al Banco de España

Hablamos en varias ocasiones, en este blog, sobre los las diferentes opciones que existen en la contratación de las hipotecas. Hablamos de Hipotecas Variables, Hipotecas Fijas, y hoy queremos traer la última de las opciones: Hipotecas Mixtas. 

Antes que nada, como siempre decimos, para poder decidir que opción nos conviene debemos analizar muy bien cada situación financiera individual, para ello Grupos Zintex les brinda asesoramiento, sin compromiso. De todas formas es muy importante entender estos conceptos, y de estar forma decidir con más seguridad. 

Ahora si… Vamos ello. 

¿Qué es una hipoteca mixta?

Un préstamo hipotecario mixto es un tipo de hipoteca que combina el pago de una cuota mensual a tipo de interés fijo durante los primeros años del préstamo, y el resto de años hasta su vencimiento se aplicará un tipo de interés variable. Durante los años en los que el préstamo hipotecario esté pactado a un tipo de interés fijo, la cuota mensual a pagar será siempre la misma. Para el resto de tiempo se aplicará un tipo de interés compuesto por un diferencial fijo sumando a un índice de referencia (el más habitual es el euribor), por lo que las cuotas mensuales subirán o bajarán conforme se actualice el tipo de interés (normalmente cada seis meses).

Ejemplo: Una hipoteca de 150.000 euros a 30 años, con los primeros 10 años a tipo fijo al 2,25% y los 20 años restantes a tipo variable con un interés de euríbor más 1,25%.

¿Las hipotecas mixtas son una buena opción actualmente?

Actualmente las hipotecas mixtas tiene las siguiente desventajas principales:

• No permiten beneficiarse del bajo euríbor: los primeros años de las hipotecas mixtas son a tipo fijo, lo que no nos permitirá aprovecharnos de la cotización negativa del euríbor para tener unas cuotas bajas. Además, nos expondrá a él dentro de unos años, cuando no se sabe cómo estará este índice de referencia.

• No tienen la estabilidad de las hipotecas fijas: aunque los bancos vendan estos préstamos hipotecarios como una opción de tranquilidad, en realidad no es así al 100%, puesto que al cabo de unos años pasaremos a tener una hipoteca variable. Por tanto, no ofrecen la tranquilidad de pagar siempre la misma cuota como lo hacen las hipotecas a interés fijo.

En consecuencia, antes de decidirnos por un préstamo hipotecario a tipo mixto, deberíamos haber valorado tanto la oferta de las hipotecas variables como la de las de interés fijo.

¿A quién le puede interesar una hipoteca mixta?

Como comentamos, siempre hay situaciones particulares que pueden aparecer como perfecta para aplicar este tipo de interés variable. 

Por ejemplo: el de  una persona que tenga una buena capacidad de ahorro y pueda amortizar la hipoteca anticipadamente, recortando en todo lo posible el tiempo en el que se aplicaría el interés variable.

Y es que si, por ejemplo, pedimos una hipoteca mixta a 30 años con un fijo inicial de 15 años, durante ese plazo inicial tendremos un interés fijo más bajo que si pidiéramos una hipoteca fija a 30 años. A esto hay que sumarle que, al alargar el plazo, nuestra cuota será más baja que si pidiéramos una hipoteca fija a 15 años (porque el total del dinero se repartiría en muchos más años).

Es decir, conseguiríamos una cuota más asumible gracias a un interés fijo bajo. Esto, a su vez, nos permitiría ahorrar y amortizar más capital durante la primera mitad del plazo del préstamo hipotecario mixto. Así, el período a tipo variable sería más corto (o inexistente) y nos expondríamos menos tiempo al euríbor.

En conclusión, con una hipoteca mixta podrías disfrutar durante unos años de un interés fijo algo más bajo del que se te aplicaría si contrataras la hipoteca fija a 30 años. Sin embargo, pasado ese período se te aplicaría un interés variable, así que no son productos tan seguros como las hipotecas fijas. 

Imaginamos que te tomas la cabeza, diciendo ¡AYUDAAAAA! Nos te preocupes, te esperamos en nuestras oficinas de La Florida o las nuevas del Centro.